Эволюция жилой архитектуры: от типовых пятиэтажек к комплексному развитию территорий

150 млн кв. м жилой и нежилой недвижимости ввели в России за прошлый год — это максимальный годовой показатель за всю историю, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, слова которого приводит «Ведомости». На этом фоне власти описывают нынешний этап строительства как переход от типовых кварталов к комплексному развитию территорий и более индивидуальным архитектурным решениям. Для горожан важен не сам рекорд ввода, а его содержимое: жильё, дороги, школы, коммунальная инфраструктура и качество среды должны появляться в одной связке, а не по ведомственному графику.

От сталинок к массовому строительству

Послевоенная архитектура решала задачи своего времени прямолинейно. В 1940-х годах частную застройку начали вытеснять крупные здания в стиле ампир — сталинки. Их функция была не только жилищной: архитектура должна была демонстрировать мощь государства.

В середине 1950-х подход сменился. Программа сокращения архитектурных излишеств привела к массовому строительству стандартных пятиэтажек. Хрущевки выглядели одинаково, зато позволили быстро закрыть острый жилищный дефицит. Это был не конкурс фасадов, а масштабное инфраструктурное решение. Качество городской среды тогда измерялось прежде всего количеством переселённых семей.

Современная строительная политика заявляет другую логику. Национальный проект «Инфраструктура для жизни», который с 2025 года пришёл на смену проектам «Жильё и городская среда» и «Безопасные качественные дороги», должен связать строительство жилья с благоустройством, коммунальной модернизацией и социальной инфраструктурой.

На бумаге переход заметен. За последние семь лет объём ввода жилья вырос на 32%, а объектов индивидуального строительства — на 65%. С 2019 года введено более 728 млн кв. м жилья, улучшить условия проживания смогли свыше 27,5 млн человек. За шесть месяцев текущего года введено 42,8 млн кв. м жилья, включая 16,1 млн кв. м многоквартирных домов. Их ввод вырос на 8,5%.

Цифры показывают темп. Но сами по себе не отвечают на главный городской вопрос: что именно получает житель вместе с квадратными метрами.

Квартал как единица освоения

Ключевым механизмом власти называют комплексное развитие территорий, или КРТ. В отличие от схемы «сначала дома, потом остальное», она предполагает строительство кварталов со школами, поликлиниками, благоустроенными пространствами и парковками. В 81 регионе в работе находится 1500 территорий общей площадью 30 500 га.

Масштаб значительный. Но слово «в работе» не означает, что объект уже введён и функционирует. Это статус процесса, а не результат для горожан. В городском строительстве разница принципиальная: проект может иметь утверждённую территорию, подрядчика и техзадание, но жителю нужен работающий детский сад, доступная поликлиника и транспортная схема без постоянного режима временных решений.

Отдельно заявлена цель к 2030 году улучшить качество городской среды в 1,5 раза и довести годовой объём строительства до 120 млн кв. м. В другой формулировке национального проекта говорится о повышении качества городской среды на 30%, сокращении непригодного жилого фонда, модернизации коммунальной инфраструктуры для 20 млн граждан и благоустройстве 30 000 общественных пространств.

Для оценки этих обещаний горожанам придётся смотреть не на число опубликованных проектов, а на измеримые признаки: введены ли социальные объекты, подключены ли дома к коммунальной инфраструктуре, появилась ли доступная общественная территория. Фасад в проектной документации коммунальную проблему не решает.

Что уже можно проверять на месте

В качестве примера КРТ «Ведомости» приводит Улан-Удэ. С 2023 года власти развивают исторический центр. На месте старых зданий планируется построить 13 жилых кварталов общей площадью 197 000 кв. м. В составе проекта заявлены школа, два детских сада, поликлиника, паркинги и центр «Кванториум».

Это удобный набор для практической проверки. В подобных проектах важны не только объём жилья и архитектурная концепция, но и очередность строительства. Если дома появляются раньше социальной инфраструктуры, нагрузка просто переносится на уже существующие школы, дороги и сети. Если благоустройство ограничивается двором, а не связывает квартал с улицами и общественными пространствами, город получает ещё один автономный жилой массив.

С 2019 года из аварийного жилья расселено более 1 млн человек — 16,5 млн кв. м фонда, сообщает Фонд развития территорий. Для этих жителей результат измеряется не презентацией проекта, а фактическим переселением и пригодностью нового жилья.

Итог перехода от хрущевок к нынешним технологиям и проектным подходам будет виден в трёх показателях: сколько жилья построено, сколько инфраструктуры введено одновременно с ним и насколько сократился непригодный фонд. Остальное относится к освоению бюджета, согласованию документов и архитектурной риторике.